明愛基層組織發展計劃

期數

3793

刊登日期

2016.10.28

主曆

主曆 2016 年 10 月 30 日

不少劏房或臨時房屋戶居住環境狹小甚至欠佳，當中人不少正輪候公屋，惟申請數字已高達近二十九萬宗，上樓前亦缺乏支援。明愛基層組織發展計劃最近透過調查去揭示他們的困難，調查報告全文如下 ——編者

明愛基層組織發展計劃九月二十五日舉行「租住私樓基層人士住屋處境及需要調查」發布會，了解現時租住私人樓宇的基層租戶之居住處境，調查發現基層人士因長時間輪候公屋，被迫長時間居住在高昂租金的劏房市場；劏房居住環境對基層家庭造成極大困擾。

明愛社區發展服務為了解現時基層租戶的租住狀況及環境對他們的困擾，並了解他們對相關政府津貼及政策的意見，該計劃於本年八月至九月期間訪問深水埗區、港島東區、葵涌區及洪水橋區內租住私人樓宇的住戶，掌握他們的住屋狀況及其生活處境並向社會發布，希望令政府及大眾了解基層的房屋需要，以及他們對政府房屋政策的意見。

調查訪問三百六十三位租住在寮屋、村屋及私人樓宇的基層人士，透過聚焦小組及接觸曾接受明愛社區發表服務進行立意抽樣（Purposive Sampling）。

受訪者背景資料

是次調查中，逾七成的受訪者居住於深水埗區，其餘分別居住於港島東區（17.9%），葵涌及洪水橋區（5%）。按受訪者家庭人數分類，一人家庭佔（25.6%）、二人家庭（30.9%）、三人家庭（20.1%）、四人家庭（19.0%）及五人或以上家庭（4.4%）。

另外，七成六受訪者正輪候公屋，當中近六成受訪者已符合編配資格。一百五十九位符合獲配公屋資格的受訪者中，有近六成輪候時間超過三年以上，其中有近三成更輪候逾過五年以上。

輪候公屋三年以上受訪者中，逾八成四受訪者未曾獲編配公屋，根據房委會公布一般申請者平均輪候時間為四點一年，大部份受訪者仍須極長時間輪候公屋。

另外，近六成受訪者居住於一百呎以下單位，三成受訪者居住於介乎一百至二百呎單位。調查中有57.6%及17.6% 受訪者人均居住面積少於六十呎及六十至七十六呎，顯示他們居住在非常擠迫的環境。

七成基層租住劏房

調查結果顯示，逾七成受訪者主要租住劏房，一成四為需要共用廚廁的房間、獨立單位佔一成等。其中劏房單位的人均居住面積僅有五十平方呎，顯示受訪者需在極狹小的空間生活。

有受訪者表示，業主在房間加設分錶計算水電費，另設每度應繳費用，租戶每月繳交水電費以每度及平方米計分別為$1.5及$14，每月繳交電費及水費合共費用中位數則為$500。電費及水費佔租金比例中位數位13.5%。數字遠超港燈及中電半成，及水務署的收費約三倍。

租金高於市場價格

受訪者居住單位的呎租中位數為$35.8，近一成七的呎租更達$50以上。調查根據物業市場於本年六月的私人住宅租務統計，平均呎租為$24.96，調查受訪者居住單位呎價遠高於市場價格。

調查中34.2%受訪者的租金佔入息比例達三成至五成，更有21.2%達五成以上，可見低收入住戶的租金佔家庭收入較高比例，導致貧窮處境惡化。

至於按受訪者家庭人數分類，一人及二人家庭的租金佔入息比例較其他家庭高，有兩成多的一人家庭及二人家庭的受訪者表示，租金佔家庭入息逾五成。在比較各區受訪者的租住單位發現，港島區租金中位數、呎租中位數及租金佔入息比例均屬最高。

過去一年加租情況

近四成受訪者表示過去一年遭業主或地產╱中介公司加租，租金加幅的中位數為$300。44.6%受訪者租金升幅百分比介乎5%至10%，亦有31.7%受訪者的租金升幅百分比介乎10%至20%。

根據政府統計消費物價指數，甲類消費物價指數按年上升2.7%，用於私人樓宇租金則按年上升4.7%，值得留意是，是次調查詢問受訪者過去一年的加租情況，結果反映受訪者的加租百分比超過全港租金升幅及通脹，可見基層租戶在私樓劏房市場仍然面對加租壓力。

四成六受訪者反映現時的居住環境惡劣，近五成亦表示環境一般。近七成的受訪者認為現時的居住情況對他們造成困擾。六成八受訪者認為租金昂貴，認為地方狹小對他們造成困擾的佔六成五，其次為水電費昂貴、衛生惡劣及環境不安全。

政府津貼的使用情況及意見

近七成受訪者認為關愛基金對他們有幫助，更有三成受訪者認為對他們非常有幫助。

調查中超過五成受訪者符合申請低收入在職家庭津貼，當中只有三成多受訪者有申請低津，近七成受訪者沒有申請低津計劃。沒有申請低津的受訪者中，不懂申請是主要原因、其餘包括填表困難及繳交文件困難。

受訪者表達沒有申請低津的原因

儘管超過八成的受訪者符合申請鼓勵就業交通津貼計劃，但只有一成五受訪者有申請，有半數沒有申請交津計劃的受訪者表示不懂申請；分別兩成多受訪者表示已申請低津及入息超額；亦有一成表示交證明文件有困難。

貧窮的處境

九成六的受訪者認為屬於貧窮家庭。受訪者的家庭入息中位數為$11,000，低於全港入息中位數$15,000。

根據扶貧委員會制定的「貧窮線」，是次調查中，三人或以上家庭的家庭入息中位數均低於貧窮線，二人家庭亦略高於貧窮線，反映調查中大部分的受訪者處於貧窮處境。

導致貧窮的原因

大部份受訪者認為租金昂貴導致貧窮的主因，其餘原因包括收入少、生活費重、工作不穩定及供養負擔重。

調查亦發現高昂租金使他們的每月可動用的入息減少，導致貧窮處境惡化。結果顯示低收入租戶在扣除租金開支後，家庭每月可動用的入息中位數依次序為一人（$5,350）、二人（$6,400）、三人（$10,200）、四人（$10,050）及五人或以上（$10,950）。

受訪者對政府措施的建議

面對住屋困境，近九成受訪者建議政府盡快增建公屋單位，亦分別有40.2%及38.6%受訪者認為政府應興建過渡性房屋及立法規管租金及住屋權。

超過八成受訪者認為政府應提供租金津貼，四成的受訪者認為應改善低收入在職家庭津貼計劃，亦有一成五受訪者認為應改善鼓勵就業交通津貼計劃。其餘部份受訪者提出應提高公屋一人家庭入息限額及立法租金管制。

結果分析

三年上樓承諾未兌現

上述調查有七成六受訪者正輪候公屋，當中七成受訪者輪候公屋三年以上，但大部份未獲第一次編配公屋單位，基層租戶被迫租住劏房。

房屋委員會一直以一般申請者（即家庭和長者一人申請者）平均約三年獲首次編配單位為目標，然而房委會於最新公布的一般申請者平均輪候時間為四點一年，同時，房委會的數字顯示直至本年六月，輪候公屋的申請數字高達28.83萬宗。

根據目前的公屋興建進度預算，未來五年只有75,600的公屋落成量的情況下，房屋委員會短期內無法達到「三年上樓」的目標，未能滿足現時基層租戶的住屋需求。

劏房租金高昂環境惡劣

調查發現，不少受訪者認為現時的居住情況對他們造成一定程度的困擾，另外，租住單位的租金及水電費十分昂貴，劏房呎價遠高於市場價格。受訪者的租金佔入息比例高，六成以上的租金佔入息三成或以上，可見房屋開支對基層家庭構成較重負擔。

此外，生活空間狹小為基層租戶帶來最大的困擾，其次是衛生環境惡劣、通風欠佳、沒有電梯及治安問題。

加租困擾基層租戶

有評論指本年私人租務市場租金升幅有放緩跡象，更指租金有機會回落。然而，是次調查顯示劏房的租務市場租金不降反升，反映劏房租務市場的獨特性，由於市場不透明，在政府取消租務管制後，公屋短缺衍生基層人士巨大的住屋需求，劏房仍然「有價有市」，因基層的搬遷成本極高，即使加租仍傾向接受，可見業主的議價能力遠高於基層租客。

故此，租金升幅脫離私人樓宇市場，在缺乏監管下只會繼續上升，基層租戶處於極不利的處境。

關愛基金紓解經濟壓力

如上所述，受訪者的租金昂貴最令其困擾。故此，當問及受訪者對低收入住戶一次過生活津貼（關愛基金）的能否幫助時，絕大部份受訪者認為關愛基金對他們有幫助。

能受惠政府津貼

根據在調查期間進行的焦點小組訪問中發現，大部份因入息超額而未能符合申請資格的在職家庭，當中的在職人士多為從事長工時的工作或從事相對高危的地盤工作，可見基層租客為了負擔每月的昂貴租金，不惜長時間工作及從事高危工作，卻因此要面對不符合申請低津資格的情況，嚴重偏離低津計劃紓緩跨代貧窮的政策原意。

昂貴租金致貧窮主因

調查顯示大部分低收入租戶居住私人樓宇，受訪者均認為租金昂貴導致他們貧窮的主要原因，可見高昂租金使他們的每月可動用的入息減少，導致貧窮處境惡化。

面對現時嚴峻的住屋問題，受訪者均期望政府盡快增建公屋解決住屋困境，並提供租金津貼以解貧窮情況，結果反映出公屋作為租金相對較低與穩定及環境適切的基層住屋，是解決基層人士的住屋困境的治本方法。

建議

盡快興建公屋及過渡性房屋

現時全港不少政府土地包括超過800公頃並散落18區的短期租約地、新界棕土地、閒置土地及市區重建的地盤等，可是政府一方面表示土地不足未能大舉增建公屋，一方面沒有清楚解釋以上土地的長遠規劃用途，令人質疑其盡快興建公屋解決房屋問題的決心。

報告中建議政府必須嚴格監管政府土地用途，把閒置的政府土地用作建公營房屋之用，以紓緩輪候公屋人士的住屋需求，改善貧窮住戶的居住環境。