【義筆容辭】非不能也 實不為之

在研究及制定「劏房」租務管制的法案過程中，除了沒有作出廣泛的公眾諮詢外、過去由政府委任的研究工作小組亦沒有租戶代表，令租管立法的程序缺乏基層市民聲音。無論是工作小組以至成立法案委員會，都未有就設立起始租金提出建議及修訂；而局方回應指，現時未有全面掌握「劏房」租金資訊，加上每間「劏房」的特徵各有不同，在短期內設立起始租金並不可行。 

然而，現時法案仍有不少漏洞未被修訂，尤其在欠缺起始租金的情況下，難以保障租戶權益，本會憂慮在租管未正式生效前的「空窗期」，部份業主有可能大幅加租甚或乎中止租約，迫使毫無議價能力的租戶簽訂租金高昂的新約，以抗衡續租時的加租限制。 

在9月25日，香港中文大學未來城市研究所發起不適切住屋租金研究調查，與教會及社福機構合作，收集全港不同地區不適切住屋受訪者的租住情況、居住環境，以及過往經驗內的租金變動等資料，並建議適切的起始租金水平。是次問卷調查在全港16區共收回1,388份有效問卷，結果顯示，「劏房」每平方呎的租金中位數為43.58元，而月租中位數則為5,000元，對比2016年政府統計處發佈的數字4,200元，及2020年「劏房」租務管制研究工作小組報告的4,800元，金額已再有上升，比去年上升了4%。

本會認為條例必須訂立起始租金，否則租戶仍會遭業主任意加租，未能達到政策的原意，為租戶提供保障。其實政府已掌握「劏房」租金的大數據，包括有2016年人口統計處發布的《主題性住戶統計調查第60號報告書》香港分間樓宇單位的住屋狀況、2020年「劏房」租務管制研究工作小組委託「政策21」進行香港「劏房」的全面調查報告等。現時條例限制續租時的租金加幅，亦參照了差餉物業估價署編製和公布的私人住宅物業（所有類別）租金指數變動，理應可參考差餉物業估價為私樓單位釐定市值租金，作為起始租金的參考指標之一。再加上，有不少社福機構願意與政府進一步溝通合作，商討如何管制租金水平。故此，本會認為相關工作並不如局方所形容般艱難。

關注基層住屋聯席建議政府現階段可以考慮，以凍結立法當日最近交租期的租金金額作為起始租金上限，以堵塞法案的漏洞，而有關金額是業主和租戶雙方接受的水平，同時涵蓋沒有租約、條例生效前的舊租約。若業主和租戶於條例實施前到期需要續約，續租的加幅不能高於該月的綜合消費物價指數，避免租戶被無良業主在條例生效前三個月的「空窗期」先發制人大幅加租。此外，為了確保租戶的租住權，業主可能於條例生效前的「空窗期」迫遷，另與新租戶簽訂租金高昂的新合約，以避開新法例的監管，聯席建議除了業主有需要收回單位，例如遭政府清拆或出售物業等特殊原因，而業主需要提供相關證明，否則業主不能因利潤問題而趕走現有租戶。

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