【義筆】劏房租管實施兩周年

今年1月22日將是劏房租務管制條例實施兩周年的日子。這日子的重要性為何？劏房居民的權益是否因此得以保障？對此又有何改善建議？

2022年同期劏房租務管制條例生效時，由於沒有劃一中止全港所有劏房租賃，市場劏房的租賃開始與結束時間不一。可是在慣常租賃「一年生約，一年死約」的習慣下，條例生效至今的兩年後，意味著全港大部分劏房租約，理應已納入劏房租管的保障範圍，業主須要在新租賃的當日或之後開始60日內向差餉物業估價署提交填妥的AR2表格，通知其有關租賃詳情，包括地址、租金、租賃期，以及「劏房」的面積和設施等。如業主沒有合理辯解而拒絕遵從或忽略遵從此項規定，該業主即屬犯罪。

但由於不少業主對有關條例認識不足，或有少部分業主故意不從，條例通過至去年1月31日，只有13,391份有關資料。相對全港估計有12.75萬個居住環境欠佳住戶，即使現在所收集的回覆表格有所增加，亦大大追不上實質劏房戶的數目，租客能否受劏房租管的保障成疑。在檢控人數方面，近半年只有70多人沒有在法定時間內提交租賃通知書而被定罪，反映教育及執法的力度，嚴重不足。

事實上，條例本身包含對業主與租客雙方面的保障。業主方面，如租客在到期日後的15日還未繳付租金、非法改動單位結構、單位用作非法用途或未經業主同意下分租單位等，業主可收回處所。在租客方面，可有為期四年（即首租期兩年及次租期兩年）的租住權保障；續租時業主的租金加幅受到限制，不得高於估價署所統計的全港性租金指數在相關期間的百分率變動，上限為10%；按金不得多於兩個月租金及禁止業主向租客濫收公用設施及服務費用，例如水費、電費等。

以往劏房戶被濫收水、電及雜費等問題嚴重。以濫收水費為例，自首宗案件於2022年6月定罪以來，至今有14宗定罪，罰款金額介乎1,000元至5,000元。雖然撿控的數目只是冰山一角，但能給予公眾清楚的信息，就是濫收指明公用設施及服務的費用，即屬違法。

條例不足之處

由於條例實施時沒有規管起始租金，導致業主在條例實施前已考慮提升租金，大大削弱了保障租客負擔合理水平租金的能力。在現行機制下，主要是要求業主自願遵守租管條例，如發現業主違反租管條例，主要依賴租客舉報，但在業主與租客極不對等的權力下，劏房戶憂慮遭到業主的報復或迫遷，故啞忍業主的違法行為，因此差估署須增加主動巡查次數、加強搜證能力及執法力度，以肩負起舉證的責任。

政府也可考慮加大罰則，增加阻嚇性，亦可考慮提供業主填寫租賃表格的誘因，如給予業主稅務優惠、提供低息貸款作維修用途等，以擴大保障雙方的合理保障。更重要是為條例實施須作定期檢討，劏房租管實施兩週年，相信這是一個好時機， 讓政府在規管範圍、租約條款落實、租約保障、租金規管等方面展開檢討，並基於檢討結果進行修例，以及加強執法，保障街坊權益。不少民間團體曾提出設立標準租約，強制業主與租客簽訂，並規管所有劏房租約，以防有漏網之魚。規管起始租金也是必須立即推行的工作。差估署在巡查、落區宣傳、法例解說、檢控效率上須有更大幅度的改善， 惟修例和執法必須雙管齊下，才能達至條例實施的初心。

「土地不可出賣而無收回權，因為地是我的， 你們為我只是旅客或住客。對你所佔的各地，應承認有贖回權。」（肋二十五23 -24）基層家庭愈住愈貴、愈住愈細，生活環境擠逼惡劣。求主啟迪執政者，完善保障業主及租客的條例，並增加公營房屋的供應數量，讓基層人士早日獲得安全及合適的居所。

• 教區全人發展委員會